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作为全国特大城市城中村改造的典型样本，里仁洞村改造项目迎来首批复建房交付 南方+记者 周中雨 摄影
“从签约到收楼就一年多，小区环境好、配套全，天热了下楼就能游泳。”位于广州番禺区里仁洞村的复建房交付现场，村民李先生望着楼下的游泳池与运动场，笑意藏不住。
近日，作为全国特大城市城中村改造的典型样本，里仁洞村改造项目迎来首批复建房交付。成功蝶变的背后是，广州城市更新工作正以创新模式跑出加速度：天河区元岗村城中村改造连片开发方案表决通过；黄埔区城中村改造再次集中动工，将建设超2300套安置房；白云区首宗新模式城中村改造项目融资地块成交……当下，随着中国城市化进入新阶段，“城市更新”不仅关乎空间形态的升级，更是发展理念、运营模式和城市治理的深刻重塑。业内人士认为，广州的城市更新正摒弃过去大拆大建的房地产化倾向，转向更加精细、更注重公益民生、更激发内生活力的新模式。
更新加速度
借赛事之力焕发城市活力
里仁洞村的蝶变，是广州城市更新的生动缩影。里仁洞村曾聚集数千家电商商户、被誉为“中国淘宝第一村”。这个改造范围达162公顷、总投资额超500亿元的项目，不仅解决了超6000名户籍村民的安居问题，更通过近400万平方米的规划计容建面，为曾经拥挤的电商产业预留了升级空间——既守住村民的“家”，也留住产业的“根”。
里仁洞项目解决了超6000名户籍村民的安居问题 ，首期交付新修的祠堂 南方+记者 周中雨 摄影
相似的幸福场景，也在广州荔湾区茶滘村上演。“上下楼不用爬楼梯，村里里外外都干净。要是早签约，早就享上这份福了！”90岁的梁阿婆刚刚回迁到永安片区翠桃苑，拉着联社干部和改造公司负责人的手，脸上笑成了一朵花。截至目前，茶滘村已建成6个安置项目和1个融资项目，在建3个安置项目和2个融资项目，已建、在建及计划新建的安置住宅面积，已达改造安置总量的75%，越来越多村民圆了“住新居”的梦。
根据2024年初发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，未来到2035年，广州要推动272条城中村改造、涉及289个项目：其中：全面改造的城中村133条、涉及150个项目；混合改造的城中村15条、涉及15个项目，微改造的城中村124条、涉及124个项目。特别值得一提的是，广州借着十五运会和残特奥会的东风，还推进了291个城市品质提升项目，让城市面貌在细节处焕新。
里仁洞待拆的部分楼房 南方+记者 周中雨 摄影
产业更新与空间改造的同频共振，让更新成效落地生根。里仁洞村保留电商产业基因，规划建设26万平方米商业综合体，引入数字经济产业园区，预计创造超10万个就业岗位，这种“产城融合”设计让旧改从单纯的居住环境提升，转向经济动能的培育。
广州花都区则引导社会资本投入1600万元改造新华市场：一、二层变身智慧农贸市场，提供170个摊位；西市一街、西市二街整饰后增设80个墟市摊位；集群街1号原拆原建时，还主动腾退150平方米建筑基底面积，整合周边空间形成约700平方米的小广场，供居民休憩活动。
从“淘宝村”迭代升级到专业市场业态革新，广州正通过城市更新重构产业空间。
路径探索
广州城市更新创建“全国样板”
在里仁洞村复建房交付现场，除了通透户型与完善配套赢得好评，“当年签约、次年入住”的速度也成了村民口中的美谈。这个超大型旧改项目，屡次刷新广州更新速度——复建房白地坑地块从划拨到工程方案获批仅用20天；实施方案批复后，6个月整村私宅签约率突破80%，8个月实现首期复建房全面结构封顶。
在里仁洞融资地块商品房仍可看见部分待拆房屋 南方+记者 周中雨 摄影
“广州速度”离不开里仁洞独具特色的方法论。项目以“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”的机制高效协作，同步推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，探索人口、产业、城市功能协同发展的新路径。按照规划，项目2027年将交付60万平方米安置房，片区综合性三甲医院等配套同步投用，2028年力争全面完成安置区建设。
事实上，近年来，广州开创出一个个全国、全省第一，探索建立健全、可持续的城市更新模式。2025年7月，随着复建区最后2栋村屋依法拆除，广州天河区冼村城中村改造项目历时15年全面拆迁“清零”。标志性时刻的背后是，全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》提供的坚实法治保障。该条例自2024年5月施行以来，有力破解城中村改造拆迁难题，为超大特大城市解决治理难题、高质量推进城市更新提供了可参考的“广州方案”。
2024年1月，广州荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票，被拆迁人可使用房票选购新建商品房。由此，广州正式成为国内首个探索房票安置政策机制的一线城市。
同样在2024年1月，广州城市更新四大重点片区之一的罗冲围片区，成功落地全国首笔城中村改造专项借款，有效破解资金瓶颈，为项目顺利推进提供关键资金保障，成为四大重点片区中率先开工的项目。
凭借丰富的实践经验，广州成功入围2025年度中央财政支持实施城市更新行动名单，未来三年将获得最多8亿元定额补助。此次申报中，广州聚焦5个“活力”，推动民生工程多点开花，力争实现“三个示范”：创新超大城市水系统更新示范路径、构建超大城市更新改造综合示范体系、打造历史文化传承创新全国示范样板。
“广州的探索获得国家层面认可，‘广州路径’旨在为全国超大特大城市更新提供示范。”城市发展智库华高莱斯创始人李忠指出，随着国家政策引导，广州城市更新正从“规模速度”向“质量内涵”转型。这既契合国家防止大拆大建、提升城市可持续性的要求，又结合千年商都的独特禀赋，走出一条因地制宜的“广式”城市更新之路。
面向未来
包容性发展与精细化治理并重
尽管成效显著，广州城市更新仍面临多重挑战，尤其在大型城中村改造中更为突出。一是空间风险，部分村民为追求利益最大化违法抢建，既增加改造成本，又带来安全隐患，加剧空间规划协调难度；二是经济风险，更新项目普遍成本高企，考验各方承受能力；三是社会风险，部分项目忽视历史文脉传承与社会关系维系，导致“文化失忆”与“邻里离散”。
广州全市共有272条城中村，人口密度高、产业型城中村占比大，改造成本与实施难度远超普通项目。《广州市城中村改造条例》的出台，为这项系统工程奠定法治基石。该条例正式实施后，广州城市更新进入“政府主导+依法征收”的新阶段。
数据显示，《广州市城中村改造条例》自2024年5月1日施行以来，已推动全市52个改造项目获批专项借款，预计释放产业空间超千万平方米，建成安置房约6万套，为超大特大城市解决治理难题提供了可复制的“广州方案”。
今年，广州城市更新锚定1800亿元以上固定资产投资目标，市住房和城乡建设局创新“做加法”，将城中村改造与保障房筹建、“好房子”建设、建筑业转型升级、“双碳”行动落实相结合，实现“一改多得”。罗冲围片区6个安置地块率先试点：按自住静区（80—130平方米户型）与租赁动区（40—75平方米户型）分栋布局，保障村民居住独立性与租客生活自由度；自住静区通过“一村一韵”的特色风貌管控，维系原村民文化认同；商业裙房整体临街布局，引导人流、车流在小区外环集散，化解居住品质与商业活力的空间冲突。
里仁洞旧改项目化解了居住品质与商业活力的空间冲突 南方+记者 周中雨 摄影
“城中村改造的本质，不是简单的空间再造或项目建设，而是解决占城市常住人口36.8%、劳动年龄人口41.2%的非户籍人口的生存发展问题。”中国城市规划学会常务理事、中国人民大学教授叶裕民指出，本轮城中村改造开创了包容性新模式，“将改造与保障性住房建设结合”，用15—20年解决非户籍人口住房难题，既能消除城市二元结构，也能为先进制造和现代服务业积累人力资本，推动城市整体现代化。
站在里仁洞村崭新的社区广场上，一边是电商包裹车穿梭的忙碌，一边是老人在口袋公园里休憩的闲适。这座“淘宝第一村”的新生，印证了城市更新的核心要义——不是简单的推倒重建，而是对空间、产业与人文的系统性重塑。
从2009年“三旧”改造试点到如今成片连片的包容性更新，广州正以持续的实践，回答“老城市如何焕发新活力”的时代命题。
南方+记者 周中雨
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